Naturaleza jurídica de la inmobiliaria (página 2)

Ambas posturas doctrinales, tienen como punto de partida el
texto que el
codificador insertó en su proyecto y que el
legislador convirtió en Derecho Positivo,
rigiéndonos desde el siglo XIX, permaneciendo la sombra de
la duda al respecto, a pesar que Pérez Fontana
concluya que la actividad de corretaje se encuentra "(…)
perimida (…)"  [17].

Y se enerva con claridad, una situación confrontativa
entre la prohibición de realizar "(…) Toda especie de
negociación y tráfico, directo ni
indirecto, en nombre propio ni bajo el ajeno (…)" contenida
en el artículo 106 C.Com. y la inclusión del
corretaje como acto de comercio en el
inciso 2° del artículo 7 C.Com.
[18] a la luz de la
noción de comerciante del artículo 1°
C.Com.

El artículo 88 C.Com. establece entre otros, al
corredor como uno de los auxiliares del comercio
que actúa a nombre propio, fuera de todo vínculo
con el comerciante [19] y no
interviene en el negocio que ayuda a celebrar.

Es claro, que cuando analizamos la situación del
auxiliar del comercio, si algo no es, es precisamente un
comerciante  [20]. No
obstante ello, el codificador quiso que tales sujetos, que
intervenían en mayor o menor medida en el comercio
quedaran comprendidos en la legislación mercantil.

Es de destacar, que los autores de doctrina desarrollan sus
conceptos a partir de la regulación específica del
instituto, pero previamente cuando se realizó la
exégesis de los actos de comercio, no brota claridad en el
punto. 

A mi juicio, la solución se encuentra en el propio
texto del Código,
en donde debemos distinguir a la persona del
corredor (lado subjetivo) de la
operación de corretaje (lado objetivo).

La actividad que realice el corredor, por imperio del
artículo 7 C.Com., es considerado un acto de
comercio, pero cuando pretendemos concordarlo con el inciso
1° del artículo 88 C.Com., nos encontramos que el
mismo se está refiriendo al sujeto que realiza la
actividad y que es definido como un auxiliar del comercio,
que si bien cumple en forma profesional y habitual actos de
comercio, no ingresa en la conceptualización del
artículo 1° C.Com..

La actividad que desarrolla es un acto de comercio, sin
que las notas de habitualidad y profesionalidad sean suficientes
para convertirlo en un comerciante. El acápite del
artículo 88 C.Com. lo especifica, cuando Acevedo
anota que "Son considerados auxiliares del comercio, y como
tales, sujetos a las leyes
comerciales, con respecto a las operaciones que
ejercen (…)".

La presunción simple contenida en el inciso 2° del
artículo 5 C.Com. respecto a los actos de los
comerciantes, no encuentra norma similar en la
reglamentación de los auxiliares del comercio, lo
que obsta tal conjetura en el caso de estos últimos.

3- La
situación jurídica de la inmobiliaria

En el estudio de la figura del corretaje,
encontré dos ejemplos que aluden a la inmobiliaria,
en los que los autores asignan naturaleza
jurídica diversa.

  Pérez Fontana, sostiene que
"(…) muchas personas se ocupan del acercamiento de las
partes que se proponen adquirir o alquilar bienes
inmuebles. Su intervención se trata de un arrendamiento
de obra regido por el Código
Civil. (…)" [21].

  A su vez, Mezzera Álvarez
señala que "(…) El corretaje puede, en consecuencia,
referirse a actos civiles, como la compraventa de bienes
inmuebles. En tal caso se plantea la duda de si ese acto de
corretaje – que promueve actividades netamente civiles – puede
seguir siendo calificado como acto de comercio. (…)"
[22].
        

3.1 – Posición de Sagunto Pérez
Fontana.

El Derecho Sustancial vernáculo, regula el
arrendamiento de obra en dos cuerpos normativos: el
artículo 589 C.Com. y el artículo 1.776 CC
[23].

Ambos códigos, brindan nociones similares del
arrendamiento (artículo 578 C.Com. y
artículo 1.776 CC), pero la reglamentación ulterior
que Narvaja realizó denota mayores especificidades
que la dada por Acevedo.

Así la regulación de una y otra posibilidad
arrendaticia describe una suerte de movimiento
pendular, en donde la oscuridad conceptual al respecto es
palmaria.

La actividad que desarrolla la inmobiliaria ingresa al
concepto
mercantil  de arrendamiento anotado por Acevedo en el
artículo 578 C.Com., en virtud que el "(…) precio
(…)" será consecuencia de realizar por cuenta ajena
"(…) una obra determinada (…)" .

No obstante ello, el artículo 579 C.Com. comienza a
delimitar un concepto distinto, en razón que el
codificador se está refiriendo a una obligación
de dar y no a una de hacer, lo que pone de manifiesto
cuando menciona la responsabilidad del locador al no
entregar la obra.  El artículo 580 C.Com.
continúa en la misma dirección, pues refiere al
saneamiento de los vicios ocultos que impidan el uso de la
cosa u obra.

La doctrina civilista vernácula, en forma mayoritaria
sigue las enseñanzas de Gamarra, quien analizando
el arrendamiento de obra regulado por el Narvaja,
lo hace fraccionando la ejecución (prolongada en el
tiempo)
seguido de un cumplimiento (instantáneo), y a
partir de lo cual, concluye que existe una obligación
de hacer seguida de una entrega
[24].

Es dable indicar, que el análisis que Gamarra inicia
[25], tiene como finalidad marcar
la diferencia entre la obra y los servicios,
focalizada a la cuestión del contrato de trabajo.
Concluye su análisis introductorio señalando que
"(…) si el médico contrata directamente con el
cliente, se
configura un arrendamiento de obra; (…)"
[26], lo que se muestra
discordante con lo expuesto precedentemente, respecto a que
"(…) De lo establecido por la norma pertinente (art. 1776),
parece desprenderse que hay arrendamiento de obra cuando se toma
en cuenta el trabajo
atendiendo a su resultado (…)" 
[27].

El tópico enigmático está en las nociones
de servicios y obra, que a su vez correlacionamos
con las de hacer y dar, en la posibilidad de
yuxtaponerlas. El artículo 1.831 CC y siguientes, regulan
el servicio entendido como un hacer
[28], mientras que a partir del
artículo 1.840 CC, la situación comienza a variar
hacia la obra y el dar.

Va de suyo que la obra implica previamente un
hacer tendiente al dar, empero aquel sin
éste, implica incumplimiento.

El estudio realizado por Gamarra respecto al
arrendamiento de obra [29],
colisiona con al concepto deslizado por Pérez
Fontana respecto a la inmobiliaria
 [30].

El marco regulatorio – conceptual contenido en el Código de
Comercio [31], dista
notoriamente de la actividad de la inmobiliaria, que puede
o no poseer la cosa; y asumir  o no la guarda
material de la misma. Y también vuelve a tomar
distancia cuando en el arrendamiento de obra (mercantil),
la "muerte del
obrero, artesano o empresario" el que "encargó la obra
tiene obligación de pagar a los herederos
proporcionalmente" [32], en
virtud que si no se produce el arrendamiento del inmueble o su
venta, la
inmobiliaria no obtendrá provecho alguno.

A medida que el codificador mercantil avanza en la
reglamentación del arrendamiento, profundiza la
discrepancia conceptual con la actividad de la inmobiliaria.

3.2 – Posición de Rodolfo Mezzera
Álvarez.

El codificador mercantil no incluyó una noción
de la figura del corretaje, realizando una minuciosa
regulación que encierra requisitos para el ejercicio de la
profesión, obligaciones,
prohibiciones y sanciones. Lo claro que señala, es que el
corredor es un agente auxiliar del comercio, pero
posibilitando la apertura del debate cuando
lo incluyó entre los actos de comercio en el
artículo 7 C.Com.

Mezzera conceptualiza al corretaje, como "(…) un
acto de intermediación entre la oferta y la
demanda de
cosas o servicios. El
corredor es la persona que se pone en contacto con otras, que
ofrecen o solicitan bienes o servicios; aproxima a quienes desean
contratar entre sí, hace contratar a otros (…)"
[33].

La ley N° 14.000
de 22 de julio de 1971, establece en su artículo 2°
que "(…) Se entenderá que es corredor (…) la
persona que, haciendo de intermediario en una operación
comercial, no representa a ninguna de las partes, ni tiene con
ellas compromiso o trato comercial habitual. (…)" ,
recogiendo de tal modo el concepto del mencionado
catedrático [34].

La elaboración doctrinal del reconocido mercantilista,
describe fácticamente el corretaje,
aproximándolo serenamente a la actividad de la
inmobiliaria: acercar a futuros contratantes, no
intervención en el futuro contrato,
ausencia de representación,  cobro de comisión
[35].

No obstante ello, al final del capítulo correspondiente
al corretaje, se cita numerosa jurisprudencia
que sostiene que la actividad de la inmobiliaria no
ingresa al instituto en razón de tratarse de bienes
raíces o inmuebles, encontrándose
impedidos de acceder a la legislación mercantil aquellos
negocios
traslativos de dominio de los
mismos [36].

Asimismo se ha sostenido por parte de la jurisprudencia, que
"(…) La intermediación en la compraventa de un bien
inmueble no se considera mercantil y el corretaje que con ella se
efectúa recibe la naturaleza jurídica del negocio a
que accede. (…)" [37].

Conclusiones

Los conceptos vertidos en su oportunidad por dos estudiosos
del Derecho
Comercial como sin dudas han sido Sagunto Pérez
Fontana y Rodolfo Mezzera Álvarez, en cuanto a
la naturaleza jurídica de la inmobiliaria, 
lejos de pacificar el tópico, nos colocan en un punto
neutro en donde el seguimiento del pensamiento de
uno u otro simplemente significa la aplicación de la
materia
mercantil o la civil. 

A su vez, el sobrepeso intelectual de ambos, tiende un halo de
audacia sobre todo quien ensaye una posición dispar con
uno de ellos.

La inmobiliaria celebra un contrato con el
futuro vendedor del bien inmueble o raíz, mediante
el cual, le faculta a buscar al futuro comprador. Puede o
no expresarle un precio mínimo, o simplemente encargar la
búsqueda de su futuro cocontratante.

Celebrado el contrato (de compraventa o de arrendamiento), la
inmobiliaria recibirá un beneficio dinerario por su
actividad [38].

De tal modo, la inmobiliaria esboza su naturaleza
jurídica yuxtapuesta a la noción gamarrista del
arrendamiento de obra, en donde como sostuvo la Corte
citando al prestigioso civilista "(…) es un contrato de
ejecución continuada pero de cumplimiento
instantáneo, pues la obligación del locador
sólo se cumple mediante la entrega de la obra concluida.
(…)" [39].

Empero, el capítulo dedicado por Narvaja a dicho
instituto nos conduce a la construcción
inmobiliaria  [40],
[41] o al trabajo 
[42] y nos aleja de la
inmobiliaria pues el resultado se muestra como una
circunstancia eventual.

La inmobiliaria no se obliga a vender o
arrendar el inmueble, sino que su contenido obligacional
se encuentra en realizar lo posible tendiente a la
celebración del contrato de compraventa o de
arrendamiento de inmueble. Y aquí efectivamente la
controversia pierde vigor del lado del arrendamiento de
obra, en tanto la inmobiliaria asume una
obligación de medios y
jamás de resultado.

El TAC 6° [43] ha
distinguido el arrendamiento de obra del arrendamiento de
servicios en que en aquel se asume una "(…)
obligación de resultado (…)", y en forma
antonímica, será de medios en el
último caso [44].

Pero la estructuración que Narvaja
estableció para el arrendamiento de servicios,
está elaborada tomando como punto genético lo que
hoy denominamos relación de trabajo, en donde
está presente el carácter personalísimo de la misma en la parte
trabajadora.

En puridad, la inmobiliaria no se obliga a prestar un
servicio, sino a encontrar al futuro cocontratante.
Y celebrado el contrato, percibirá su
contraprestación económica. Quien presta un
servicio, percibe la contraprestación desde el
inicio del contrato.

A diferencia de arrendamiento de servicios en la
conceptualización dada por nuestra jurisprudencia
[45], la actividad de la
inmobiliaria trasciende al mundo jurídico cuando se
ha logrado el objetivo: el contrato de compraventa o de
arrendamiento de inmueble entre las partes. Mientras que en
aquel, la obligación de medios asumida por una
parte, la obtención del resultado se muestra como
una situación aleatoria, cuya inocurrencia no apareja
responsabilidad en si misma.

Cuando Pérez Fontana sostiene que el auxiliar
del comercio coopera en "(…) la celebración de
negocios comerciales. (…)"
[46], quita carta de ciudadanía a la inmobiliaria en el
mundo mercantil, que podría haber obtenido en sede de
corretaje. Igualmente, su actividad no ingresa en el
elenco de los actos de comercio definidos por el
artículo 7 C.Com. [47] en
concordancia con el artículo 516 del mismo cuerpo
normativo.

Nuestra jurisprudencia, ha sostenido en forma pacífica
y constante que la actividad de la inmobiliaria
[48], constituye un contrato
innominado de mediación y por lo tanto bajo la lupa
del Código Civil [49].

El contrato de mediación, es definido por los
tribunales vernáculos, siguiendo a Messineo y a
Carnelli, como "(…) la convención por la cual
se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en
relación a dos o más personas para la
concertación de un negocio mediante el pago de una
comisión (…)"
[50].

La definición de Messineo, ha sido perfeccionada
a través de los fallos judiciales, debiendo agregarse que
entre nosotros, la comisión se debe "(…)
cuando se haya operado la conclusión del negocio final
entre los interesados y el nexo causal entre esa
conclusión y la actividad útil, ventajosa o exitosa
del mediador. (…)"
 [51].

La inmobiliaria entonces, significa la existencia de un
contrato innominado de mediación, en donde
una parte se obliga a relacionar a su cocontratante con un
tercero, con la finalidad de la celebración de un contrato
de arrendamiento o compraventa de un bien inmueble o raíz.
Cumplido el que, deberá el cocontratante, abonarle una
comisión.

Autor:

Juan Giménez Vera

Uruguay

[1] El artículo 5 C.Com.
establece que los comerciantes quedan sometidos a la
legislación mercantil. Originalmente, el Código de
Comercio mencionaba la jurisdicción comercial, la
que fue suprimida mediante la sanción de la ley N°
9.164 de 19 de diciembre de 1933, denominada "Código de
Organización de los Tribunales Civiles y de
Hacienda" (COT).

           
La derogación del COT por la ley N° 15.750 de 24 de
junio de 1985, denominada "Ley Orgánica de la Judicatura y
de Organización de los Tribunales" (LOT), asignó a
los Juzgados Letrado de 1ª instancia en lo Civil la competencia en
los asuntos de índole "(…) civil, comercial y de
hacienda (…)" (numeral 1° del artículo 68
LOT).

[2] "Curso de Derecho Comercial"
(tomo I) Rodolfo Mezzera Álvarez (actualizado por
Siegbert Rippe), 8ª edición, FCU, Montevideo, 2000, pág.
230 y sgte.

[3] "Curso…", Mezzera
Álvarez, pág. 230; "Manual de Derecho
Comercial" (tomo I) Sagunto Pérez Fontana, 1ª
reimpresión, FCU, Montevideo, 1995, pág. 55 y
sgte.

[4] "Manual de Derecho Comercial
Uruguayo" (volumen 1 – tomo
2) Nuri Rodríguez Olivera – Carlos López
Rodríguez, 1ª edición, FCU, Montevideo,
2004, pág. 384 y ss.

           
Lo que empero no comprendí, fue la razón que
llevó a los autores a sostener que el corretaje no
era un contrato innominado, y más
extraño me resultó la explicación de ello:
"(…) pues muchos preceptos del Código de Comercio,
aunque se refieran a la actividad del corredor, regulan el
contrato de corretaje. (…)", cuando la edición de la
obra de Acevedo bajo el título "De los corredores",
regula… el corretaje…

           
Ciertamente jamás se me hubiera ocurrido pensar que el
corretaje lo podría realizar otra persona que el
corredor… o que cuando el codificador se refiere al
corredor  lo está haciendo fuera del
corretaje…

[5] "Manual…" (tomo 1 –
volumen 2), Rodríguez Olivera – López
Rodríguez, pág. 384. Tal es la naturaleza
jurídica que Pérez Fontana sostuvo  en
su "Manual…" (tomo I), pág. 117.

[6] "Manual…" (tomo 1 –
volumen 2), Rodríguez Olivera – López
Rodríguez, pág. 382.

[7] Que no explicita los
autores… y por lo tanto quisiera saber si se refiere a la
posición "doctrinal" sustentada en el mismo
libro dos
páginas adelante: "(…) En nuestro concepto, el
corretaje sería un arrendamiento de obra, calificado por
determinadas particularidades. (…)".

[8] Pérez Fontana
oportunamente había realizado una puntualización
similar respecto a la misma docente, que calificó de
"error imperdonable en un docente en la materia" , cuando
la misma redactó un ejemplo de letra de cambio en
la pág. 80 de su libro "Títulos valores",
1ª edición, Acali, Montevideo, 1980 ("Títulos
valores" – tomo II – Sagunto Pérez Fontana, 1ª
edición, FCU, Montevideo, reimpresión 1992,
pág. 15, nota al pie N° 16).

[9] "Curso…" (tomo I)
Mezzera Álvarez, pág. 197 y ss.

[10] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 225.

[11] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 231.

[12] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 230.

[13] "Manual…" (volumen 1 –
tomo 2) Rodríguez Olivera – López
Rodríguez, pág. 518.

[14] Entiendo que la
proyección de la cuestión es en dos planos. En
primera instancia, la determinación jurídico –
científica de la situación del corretaje, y
luego, a nivel educativo – universitario, pues al señalar
únicamente una posición y no señalar como lo
hacen comercialistas de la talla de Pérez Fontana,
Mezzera Álvarez o Rippe la existencia de dos
posiciones al respecto, directriza la enseñanza hacia la magistralidad, dejando a
la vera del camino al debate universitario.

[15] "Curso…" (tomo I)
Mezzera Álvarez, pág. 230.

[16] "Curso…" (tomo I)
Mezzera Álvarez, pág. 230.

[17] "Manual…" (tomo I),
Pérez Fontana, pág. 121.

[18] Mezzera sostiene que
Acevedo fue impreciso al mencionar la operación
de corretaje como acto de comercio ("Curso…" – tomo I –
pág. 233).

[19] "Manual…" (tomo I)
Pérez Fontana, pág. 116; "Curso…" (tomo
I), Mezzera Álvarez, pág. 74 y
sgte. 

[20] "Manual…" (tomo I)
Pérez Fontana, pág. 115; "Curso…" (tomo
I), Mezzera Álvarez, pág. 197 y
sgte. 

[21] "Manual…" (tomo I),
Pérez Fontana, pág. 55.

[22] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 75.

[23] Los autores
contemporáneos de doctrina han señalado que en
razón del proceso de
codificación nacional, en donde el decreto
– ley N° 817 de 26 de mayo de 1865 puso la vigencia del
"Código de Comercio", mientras que la ley N° 917 de 23
de enero de 1868 hizo lo propio con el "Código Civil",
constituye la causa por la cual el codificador mercantil
introdujo una amplia gama de institutos cuya naturaleza
corresponde al ámbito del Derecho Civil (en
igual sentido "Código de Comercio de la
República Oriental del Uruguay y
leyes complementarias" Ricardo Olivera García,
2ª edición, FCU, Montevideo, 1997, pág. 17 y
ss.).

           
Acevedo y Velez Sarsfield señalan que el
Proyecto contiene normas de Derecho
Civil, lo que es consecuencia de la época en que se
elaboró el mismo y del estado de la
legislación en tal orden.

           
El Código de Comercio original de la República
Argentina, sufrió una reforma importante
modificación en 1889, mediante la cual se excluyeron todas
aquellas normas civiles  ("Olivera
García, obra citada, pág. 25). En la
actualidad, dicho el código mercantil argentino, suma 855
artículos.

           
Entre nosotros, no ocurrió la reforma derogatoria del
contenido civil en la norma máxima comercial.

           
Mezzera señala entre los contratos que
existe una reglamentación civil y una
reglamentación comercial, al arrendamiento
("Curso…" – tomo III – 8ª edición, FCU, Montevideo,
2001, pág. 9). Quizás por ello, dicho tomo de su
"Curso…", subtitulado "Contratos
comerciales", no trata el arrendamiento.

[24] "Tratado de Derecho Civil
Uruguayo" (tomo I) Jorge Gamarra, 4ª edición,
FCU, Montevideo, 1995, pág. 256 y ss.

Lamentablemente no tengo el honor de compartir tal postura.
Entiendo que lo que se persigue es el resultado,
asumiéndose una obligación de dar.

[25] "Tratado…" (tomo I),
Gamarra, pág. 249 y ss.

[26] "Tratado…" (tomo I),
Gamarra, pág. 252.

[27] "Tratado…" (tomo I),
Gamarra, pág. 250. Y si algún profesional lo
que no puede hacer es asumir una obligación de
resultado, es justamente el médico.

Para utilizar la línea gamarrista, el médico no
se obliga a dar sino que en realidad lo que compromete es
un hacer.

[28] Lo que se explica por la
ausencia de separación científica y
académica entre el Derecho
Laboral y el Civil como existe en la actualidad.

[29] "Manual…" (tomo I),
Pérez Fontana, pág. 55.

[30] Es de justicia
señalar dicho concepto expuesto por Pérez
Fontana , no era en el ámbito analítico de la
situación jurídica de la inmobiliaria, sino
como ejemplo en el estudio del corretaje.

[31] Artículo 578 C.Com.
a 602 C.Com.

[32] Artículo 588
C.Com.

[33] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 225.

[34] Es de señalar, que
el profesor
Mezzera Álvarez falleció en el año
1962, por lo que obviamente no conoció tal norma.

[35] "Curso…" (tomo I),
Mezzera Álvarez, pág. 231 y ss.

[36] Caso 2.887 (LJU tomo 18);
caso 2.940 (tomo 19);  caso 336 (LJU 23);  caso 3.709
(LJU tomo 26);  citados en "Curso…" (tomo I), Mezzera
Álvarez, pág. 246.

[37] Caso 4.014 (LJU tomo 30),
en "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez,
pág. 246.

[38] En igual sentido se
expresó el TAC 5° (Presa, Simón,
Fiorentino), en sent. N° 38/2004 de 25-3-2004,
publicada en LJU (tomo 132, caso 15.097), al sostener que en el
caso de la inmobiliaria  no hay "(…) derecho a
percibir remuneración cuando el negocio no se concluye
(…)".

[39] SCJ (Marabotto,
Torello, Alonso de Marco,
Mariño, Cairoli) Sent. N° 866/1995 de
20-12-1995, en ADCU, tomo XXVI, pág. 25.

[40] Artículo 1.840 CC:
"Si se da a uno el encargo de hacer una obra, puede convenirse
que pondrá sólo su industria o
que suministrará también los materiales
(…)"; artículo 1.844 CC: "El arquitecto y el
empresario de un edificio son responsables por espacio de diez
años, si aquel se arruina en todo o en parte por vicio de
la construcción (…)"; artículo
1.846 CC: "Si la obra encomendada se hubiere ajustado por
número o medida, sin determinar la cantidad cierta de
número o medida, tanto el que mandó hacer la obra,
como el empresario pueden dar por concluido el contrato,
pagándose el importe de la obra verificada."; 
artículo 1.848 CC: "Concluida la obra conforme a la
estipulación o en su defecto con arreglo al uso general,
el que la encargó está obligado a recibirla
(…)"; artículo 1.850 CC: "El empresario de una
obra responde de las faltas y
omisiones de las personas que sirven bajo sus órdenes
(…)"; artículo 1.851 CC: "Los albañiles, carpinteros y demás
obreros que han sido empleados por un empresario para la
construcción de obra estipulada (…)"; etc.

[41] La jurisprudencia distingue
el arrendamiento de obra del contrato de
construcción, no existiendo a juicio del TAC 1°
(Salvo, castro Rivera, Vásquez Cruz,
Bello), responsabilidad decenal en el primero
(sent. N° 225 de 15-9-2004, en ADCU, tomo XXXV, pág.
32).

El TAC 4° (Echeverría, Perera,
Larrieux), señaló que el "(…)
arrendamiento de obra, del cual el contrato de
construcción es una modalidad con características
propias (…)" (sent. 59 de 28-6-1994, en ADCU, tomo XXV,
pág. 31).

[42] Artículo 1.831 CC:
"(…) una de las partes se hubiere obligado a prestar un
servicio
(…)"; artículo 1.833 CC: "Toda especie de
servicio o trabajo (…).
Aunque la retribución del servicio o trabajo tenga el
nombre de honorarios o derechos, el contrato
será arrendamiento de obras y no mandato (…)";
artículo 1.834 CC: "El que hiciere algún trabajo
(…). Si el servicio o trabajo (…)"; artículo 1.835
CC: "El que hubiere criado alguna persona no puede ser
obligado a pagarle sueldos (…)"; artículo 1.837 CC:
"Los criados domésticos podrán ser despedidos
(…)";  artículo 1.839 CC: "Los menestrales,
artesanos y demás trabajadores asalariados por cierto
término no pueden despedirse (…)"; artículo
1.841 CC: "Si el obrero sólo pone su trabajo
(…)"; etc.

[43] Integrado por
Bossio, Olague y Hounie.

[44] Sent. N° 248 de
6-12-2000, en ADCU, tomo XXXI, pág. 34. El mismo criterio
fue sustentado con antelación por el TAC 4°
(Echeverría, Perera, Larrieux), en
sent. N° 11 de 9-2-1994 (en ADCU, tomo XXV, pág.
31).

[45] Sent. N° 266 del
17-11-2004 del TAC 4° (Larrieux, Tobía,
Turell), en ADCU, tomo XXXV, pág. 34.

[46] "Manual…" (tomo I),
Pérez Fontana, pág. 115 y sgte.

[47] Al inciso 1° del
mencionado precepto le cierra la puerta la circunstancia que la
inmobiliaria no es parte en el contrato de compraventa o
arrendamiento de inmuebles. Y en caso que comprara para revender
o alquilar, el inciso 1° del artículo 516 C.Com. pasa
la llave.

[48] La inmobiliaria propiamente
dicha puede estar constituida como una sociedad
comercial y por consiguiente sujeta a la ley N° 16.060 y sus
modificativas. Pero eso es harina de otro costal.

[49] A modo de ejemplo :
TAC 4° (Echeverría, Perera,
Larrieux), sent. N° 47 de 30-5-1994 ; TAC 2°
(Brito del Pino, Sasson, Chediak), sent.
N° 48 de 21-3-1994; (en ADCU, tomo XXV, pág. 193 y
sgte.) ; TAC 3° (Klett, Minvielle,
Bossio, Chalar – discorde pero no en cuanto a la
naturaleza jurídica de la actividad de la inmobiliaria),
sent. N° 174 de 26-7-2000; TAC 5° (Rochón,
Van Rompaey, Presa Bayce), sent. N° 136 de
25-5-2000; TAC 2° (Sassón, Chediak,
Sosa Aguirre), sent. N° 39 de 26-4-2000; (en
ADCU, tomo XXXI, pág. 236 y ss.);  TAC 7°
(Bello, Couto, López Ubeda), sent.
N° 123 de 26-4-2004;  TAC 5° (Simón,
Presa Bayce, Fiorentino), sent. N° 38 de
23-3-2004; TAC 6° (Hounie, Bossio,
Martínez Rosso), sent. N° 140 de
23-6-2004 ; TAC 3° (Minvielle, Chalar,
Klett), sent. N° 8 de 6-2-2004 ; (en ADCU, tomo
XXXV, pág. 220 y ss.);  TAC 4° (Turell,
Larrieux, Hounie), sent. N° 129 de
11-5-2005 ;  TAC 7° (Couto, Bello,
López Ubeda), sent. N° 30 de 21-2-2005; (en
ADCU, tomo XXXVI, pág. 216 y ss.).

[50] TAC 7° (Couto,
Bello, López Ubeda), sent. N° 30 de
21-2-2005, en ADCU, tomo XXXVI, pág. 216.

[51] TAC 4° (Turell,
Larrieux, Hounie, Tobía en discordia,
pero no respecto al punto), en ADCU, tomo XXXVI, pág.
217.